La procédure d’expulsion

Il n’existe qu’une seule procédure d’expulsion. Toutefois, selon la personne à expulser et la nature du local, il peut y avoir des particularités. Vous trouverez ci-dessous, une explication succincte de la procédure d’expulsion de l’occupant un local à usage d’habitation, en vertu d’un contrat de bail.

La procédure d’expulsion est prévue par les articles L.411-1 à L.451-1 et R.411-1 à R.451-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Au préalable, il convient de résilier le contrat de bail, en application des dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

La résiliation du contrat de bail

• Le manquement à une obligation par le locataire

Le bailleur doit justifier d’un manquement par son locataire, à une obligation prévu dans le contrat de bail ou dans la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Dans la majorité des cas, il s’agit d’impayés de loyers, de charges, ou du dépôt de garantie. Il peut également s’agir du comportement du locataire, si ce dernier ne se comporte pas en personne prudente et raisonnable (troubles du voisinage, etc.). Enfin, il peut s’agir du défaut de justifier de l’assurance.

A savoir, il est déconseillé de demander la résiliation du bail sur ce motif. En effet, le locataire peut tout simplement ignorer votre demande d’avoir à justifier de l’assurance jusqu’au jour de l’audience, où il l’apportera.

 

Lorsque le bailleur apporte au Commissaire de justice la preuve d’une faute par le locataire, il lui fait délivrer un commandement d’avoir à payer les loyers ou de justifier de l’assurance ou de cesser le trouble. Le Commissaire de justice précise au locataire, qu’à défaut de se conformer au bail et à la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans un certain délai, la résiliation du bail sera sollicité par le bailleur.

Il existe deux délais fixés par les textes. Il faut compter UN MOIS à partir de la signification du commandement d’avoir à justifier de l’assurance (article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) et DEUX MOIS à compter de la signification du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire (article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)

ATTENTION: aucun délai n’est fixé en ce qui concerne les troubles du voisinage. Ce qui importe dans ce cas, est de pouvoir justifier des nuisances avant et après la signification de l’acte.

Enfin, s’il existe une caution, le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire doit être dénoncé à ce garant dans les 15 jours à compter de sa signification au locataire (Article 24 de la loi du 06/07/1989). A défaut, cette personne ne pourra pas être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

A savoir: Le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire fait l’objet d’une information à la CCAPEX.

• L’assignation en résiliation de bail

Les demandes portant sur un contrat de bail à usage d’habitation relèvent du juge des contentieux de la protection du lieu où est situé le bien.

Devant ce juge, la représentation par avocat n’est pas obligatoire. Vous pouvez vous présenter vous même le jour de l’audience. Il vous faudra vous munir des documents suivants:

• Contrat de bail (et acte de cautionnement)
• Commandement de payer (et dénonciation à la caution)
• Information CCAPEX
• Décompte actualisé au jour de l’audience

L’assignation doit être délivrée au moins 15 jours francs avant l’audience. Toutefois, dans le cadre d’impayés de loyers, l’assignation doit être signifiée DEUX MOIS avant la date d’audience.

Cette assignation, dans le cadre d’impayés de loyers, fait également l’objet d’une information à la CCAPEX au moins deux mois avant la date d’audience.

La procédure d’expulsion

Le législateur a cherché à multiplier les mesures préventives pour favoriser le relogement du locataire menacé d’expulsion. Cela se traduit par l’octroi de délai et par la notification à la CCAPEX de nombreux actes de procédures.

• La décision de justice autorisant l’expulsion

Dans sa décision, le juge prononce la résiliation du bail et autorise l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef. Cette décision de justice doit être signifiée au locataire et à l’éventuelle caution.

La signification de la décision s’accompagne de la signification d’un commandement de quitter les lieux. Cet acte ouvre un délai de DEUX MOIS à l’occupant pour libérer les lieux.

De manière exceptionnelle, le juge peut réduire, supprimer ou allonger ce délai de quitter les lieux, selon les éléments qui lui sont transmis.

Lorsque la résiliation du bail est demandée à cause d’impayés de loyers, le juge condamne le locataire (et le garant) au paiement des loyers jusqu’à la parfaite libération des lieux. Il peut autoriser des délais de paiement et ainsi suspendre la résiliation du bail. Dans ce cas, il faudra se conformer au dispositif du jugement avant de pouvoir débuter la procédure d’expulsion.

Ce commandement de quitter les lieux doit être notifié à la CCAPEX.

• L’obtention du concours de la force publique

A l’issu du délai de deux mois ouvert par le commandement de quitter les lieux, le Commissaire de justice se rend au domicile du locataire. S’il s’avère que le locataire est parti, il dresse un procès verbal de reprise. A l’inverse, il établit un procès verbal d’occupation des lieux et sollicite ensuite le concours de la force publique auprès de la préfecture.

Le Préfet a deux mois pour apporter une réponse à la demande de concours. Au-delà, il est possible d’engager la responsabilité de l’Etat et demander une indemnité due à l’occupation du logement par le locataire.

Lorsque le Commissaire de justice obtient le concours de la force publique, il doit réunir l’officier de police ou de gendarmerie en charge du dossier et un serrurier. Ce dernier est indispensable pour ouvrir la porte en cas d’absence du locataire ou s’il refuse d’ouvrir la porte, mais surtout pour changer les serrures après l’intervention.

• Le sort des biens du locataire

Si le logement est encore meublé par les biens du locataire lors de l’expulsion, le Commissaire de justice peut les laisser sur place ou les faire transporter dans un autre lieu. Dans ce cas, une société de déménagement doit être présente le jour de l’expulsion. C’est au choix du bailleur.

Il est important de savoir que les biens du locataire doivent pouvoir être à sa disposition pendant deux mois après l’expulsion. Ainsi, si les biens sont conservés dans le logement, ce dernier pourra être débarrasser qu’à l’issu d’un délai de deux mois suivant le procès verbal d’expulsion.